Los Multifamily o Edificios de Renta Residencial, son un modelo de activo inmobiliario que nació en Estados Unidos hace varios años, se trata de edificios residenciales que pertenecen a un solo dueño y cuyas unidades están diseñadas exclusivamente para la renta. Además, como mercado complementario existe el mercado hormiga o inorgánico que corresponde a inversionistas pequeños que pueden tener una o más unidades para el arriendo.
Actualmente con el alza en las tasas de los créditos hipotecarios y el aumento de las condiciones para solicitarlos, sumado al alto valor de las propiedades y los pocos proyectos en desarrollo, el acceso a la vivienda propia es cada vez más difícil, por lo que la demanda de renta residencial se vio consolidada. Por ejemplo, en mercado Multifamily los niveles de ocupación en régimen al cierre del 4to Trimestre 2021 alcanzaban un 98,4%. Desde 2022 en adelante se proyecta el ingreso de 133 proyectos Multifamily, de los cuales 47 solamente ingresarán este año. Con esto vemos que el mercado de renta residencial tiene espacio para seguir creciendo y posicionarse dentro de los activos de renta como uno de los más interesantes en desarrollo.
Si a esto se agregan factores socioeconómicos, como el aumento de la edad de matrimonios, menor apego por compromisos de largo plazo - millenials, menores tasas de natalidad, deseos de vivir cerca de los polos productivos, hacen que el mercado de Multifamily probablemente crezca a tasas de dos dígitos por mucho tiempo. Sin embargo, como comentábamos anteriormente el mercado complementario de la hormiga es la verdadera competencia del Multifamily, pero las mismas restricciones a los créditos, aumento de tasas y tributación es probable que reduzcan la brecha entre ambos.
Se han popularizado las alianzas entre empresas inmobiliarias y fondos para trabajar de forma conjunta, destacando las asociaciones como Patio-Santander, Banco Chile-SukSa, Larraín Vial-Ingevec, Ameris – BNV y Principal – Amplo. La unión de los ladrillos y del capital de largo plazo, resulta en un buen proyecto de multifamily, generando drivers de crecimiento para inmobiliarias como para Fondos de Inversión e inversionistas individuales y probablemente serán pilares del desarrollo de esta industria en Chile. Hoy las inmobiliarias "tradicionales" ya no se preguntan si entraran o no al mercado de Multifamily, la pregunta hoy es "que porcentaje de las unidades" serán comercializadas a través de Multifamilys. En cuanto a las transacciones del 2021, podemos destacar el edificio Alameda Park I, ubicado en Alameda 4320, Estación Central desarrollado por Inmobiliaria Fortaleza que se encontraba comprometido a BTG Pactual y concreto su transacción durante el segundo semestre del 2021. El proyecto cuenta con 299 departamentos, 53 bodegas y 56 estacionamientos. Este activo para el 4T 2021 figuraba con una vacancia de 1,76%. El edificio Activa Plaza Zenteno, ubicado en calle Copiapó 1239, Santiago, fue vendido a el Grupo Zurich, quienes invirtieron UD$18 millones, de esta manera Zurich entra a participar en el negocio de rentas inmobiliarias a través de Chilena Consolidada Seguros de Vida. El proyecto cuenta con 5.500 m2 y 117 estacionamientos en dos edificios de 5 pisos cada uno que para el 4T 2021 aún se encontraba en colocación con un 26,8% de vacancia. Durante los primeros meses del 2022 se hizo pública la asociación entre Greystar e Ivanhoé Cambridge, quien formaron una “joint venture” para buscar oportunidades inmobiliarias en el segmento Multifamily en Chile. Se trata de la primera inversión de capital institucional extranjero en el sector de renta residencial en el país. El edificio fue desarrollado por Grupo Activa el año 2019 y se denomina Activa Gran Avenida. El proyecto se ubica en Lo Ovalle 63/ Jorge Cáceres 116, La Cisterna, corresponde a 2 edificios de 22 y 18 pisos + 1 subterráneo, con 297 departamentos, 156 estacionamientos y 24 bodegas.
Con esto vemos que el mercado de renta residencial tiene espacio para seguir creciendo y posicionarse dentro de los activos de renta como uno de los más interesantes para desarrollarse durante el 2022.